“수도권 빌라 전세 4곳 중 1곳, 대출 막혀”…HF '126% 룰' 확대에 혼란

수도권 빌라(연립·다세대) 전세시장의 약 27%가 전세대출 신규 취급이 어려워진 것으로 나타났다. 2025년 8월부터 한국주택금융공사(HF)도 전세자금보증 한도를 ‘공시가격의 126% 이내’로 강화하면서, 임대차 시장 혼란이 커지고 있다. 전문가들은 특히 경기·인천지역에서 대출 제한이 집중될 가능성을 지적하며, 임대인과 임차인 부담 확대로 연결될 수 있다고 우려한다.

부동산 중개 플랫폼 집토스는 “2023년 하반기 체결된 수도권 연립·다세대 전세 계약 5만2,905건 중 1만4,465건(27.3%)이 HF의 보증 기준(공시가격 126%)을 초과했다”고 29일 발표했다. HF는 올해부터 주택도시보증공사(HUG)에 이어 전세대출 보증 한도를 동일하게 적용해, 한도를 넘는 주택의 경우 보증 가입 및 대출이 사실상 불가능하다.

126% 룰은 공시가격의 140%에 LTV 90%를 곱해 산출하는 방식이다. 이를 초과하면 임차인은 전세보증금을 빌릴 수 없고, 임대인은 보증금 인하 등 조건을 새로 맞추지 않으면 새 임차인 확보가 어렵다. 지역별로 보면 대출 차단 비중은 경기(36.8%)와 인천(45.9%)에서 서울보다 훨씬 높았다. 경인 지역에서는 10채 중 4채가 원칙적으로 신규 대출이 어려운 상황이라는 해석이 가능하다.

기존(2021~2022년) 체결 계약도 상당수가 현재 기준을 넘겨 재계약 시 문제가 되고 있다. 집토스는 분석 결과가 개인 임대인 및 무융자 조건만 반영한 산출이며, 실제 대출불가 비중은 이보다 더 높을 수 있다고 덧붙였다. 다가구주택은 공시가격이 저평가된 만큼, 대출 규제 영향이 더 클 것으로 분석됐다.

이재윤 집토스 대표는 “보증금 인하 없이는 임대인들이 새 임차인을 구하기 어려워지고, 이로 인해 기존 임차인의 보증금 반환에도 차질이 생길 수 있다”고 말했다. 주택임대차 시장의 부담이 커지는 가운데, 정부와 금융당국의 추가적인 보완책 논의가 이어질지 주목된다.

향후 전세대출 정책 흐름과 임차인 보호 방안이 수도권 임대차 시장의 안정성에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다.