“대출 규제에도 집값 6년 9개월 만에 최대 상승”…정부, 공급 확대 병행에 시장 불안 여전

집값이 최근 강력한 대출 규제 시행에도 불구하고 6년 9개월 만에 최대폭 오름세를 보이면서, 시장의 불안과 불확실성이 커지고 있다. 전문가들은 정부가 추가 규제까지 시사하고 있는 현 상황이 실수요자 보호와 자산 양극화 문제를 동시에 불러올 수 있다고 우려한다. 앞으로 부동산 정책이 어떤 변곡점을 맞을지 주목된다.

지난 6월 말, 서울 아파트값은 1주 만에 0.43% 오르며 2017년 9월 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다. 정부는 최근 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 생애 최초자 대상 LTV 비율을 낮추는 등 대출 규제를 한층 강화했다. 해당 내용은 6월 27일 대출 관리 강화 방안 발표 직후 즉시 시행됐다. 그러나 대출에 의존하는 서민, 청년, 신혼부부 등 자금 부족 계층에서는 자금 운용 혼란과 피해가 커지고 있다는 지적이 나오고 있다.

7월 3일 이재명 대통령은 청와대 기자회견에서 “이번 대출 규제는 맛보기 수준”이라고 직접 언급하며 추가 수요 억제책 가능성을 내비쳤다. 정부와 국토교통부는 이와 동시에 서울 강남, 수도권 신도시 등에 '6만+α' 가구 신규 택지 공급과 용적률 상향 등 대규모 공급책을 병행하겠다는 입장이다. 하지만 제도 시행 지역에서는 일부 풍선효과가 나타나는 등 아파트값 급등세가 이어지고 있어, 시장 불안이 심화되는 모습이다.

경제학계와 부동산 전문가들은 당장 자금 여력이 부족한 실수요자 및 청년층의 피해가 누적되고, 자산가만 살아남는 시장 양극화가 확산될 가능성을 경계하고 있다. 송인호 KDI 경제교육·정보센터 소장은 "2019년 초고가 주택 대출 규제 이후 서울 아파트값이 31.6% 뛰었던 전례에서 보듯, 직접적 대출 한도 규제는 자산 양극화와 시장 왜곡 가능성을 키울 수 있다"며 점진적이고 신호 위주의 통제, 공급 확대의 병행 필요성을 강조했다.

현재 공급 확대책은 시장 구조 개편과 가격 안정에 일정 정도 긍정적 기대를 낳지만, 신규 주택 입주까지 최소 4~5년이 소요되는 만큼 단기 집값 안정에는 한계가 있다는 분석이 많다. 현장에서는 이미 대출 규제로 계약 포기, 실질적 손실 피해, 불만 고조 등 파장이 커지고 있다는 우려도 함께 커진다.

전문가들은 정부가 투기 수요 억제와 실수요자 보호의 균형을 맞추는 정교한 종합대책, 현장 혼란 최소화 대책을 시급히 추진해야 한다고 지적한다. 또, 추가 공급과 규제 완화, 금리정책 등 시장 친화적 변화를 병행할 필요성도 거론됐다.

해외 IB와 투자기관은 최근 추가경정예산과 정책 방향성, 정책 신뢰를 근거로 한국 경제성장률 전망치를 상향 조정했으나, 집값 상승세 지속 시 기준금리 인하가 늦춰질 수 있다는 점에 우려를 표하고 있다. 올 하반기 금리하락 기대와 대출 규제, 공급 확대 정책의 복합 영향이 향후 시장 흐름을 좌우할 것으로 보인다.

정부 역시 집값 안정의 궁극적 해법이 공급 확대에 있다는 점을 거듭 강조하고 있다. 집값 문제의 해법이 완성될지는 정책 실행력과 시장 수용도의 시험대에 올랐다. 시장에서는 다음 달 발표될 추가 부동산 대책과 정책의 효과에 이목이 집중되고 있다.