“재건축 협상력 판도 변화”…강남3구, 금융 혜택에 집값 방향성 달라진다

재건축 시장이 강남3구를 비롯한 서울 주요 지역에서 다시 한 번 판도 변화를 맞고 있다. 3일, 부동산업계와 조합에 따르면 최근 금융 조건의 파격적 제시, 조합 전문성 강화, 하이엔드 브랜드 경쟁 등으로 주도권이 조합에 이동하면서 집값과 주거 트렌드 전반에도 파장이 확산하는 모습이다. 시장에서는 실질적 금융 혜택과 투명한 분양대금 관리, 협상력 강화 등 구조적 전환이 부동산 시장 흐름을 바꿀 수 있다는 분석이 나온다.

이날 강남구 개포우성7차 재건축 현장에서는 삼성물산이 사업비 한도 없는 최저금리 조달, 분담금 상환 최대 4년 유예, 환급금 100% 30일 내 지급 등 조합원 중심의 파격적 조건을 공식 제안했다. 조합 부담을 실질적으로 낮추는 사업비 및 수익구조 개선책과, 분양계약 후 혜택 강화 등이 핵심이다. 삼성물산은 이번 제안을 통해 조합원 신뢰를 높이고, 강남권의 고질적 사업비 부담 문제를 해결할 수 있다고 설명했다.

서울 서북권 연희1구역에서도 전문조합관리인 주도 아래, 16회에 걸친 집중 협상 끝에 SK에코플랜트와 시공 조건을 인근 대비 3.3㎡당 약 100만원 낮게 확정하며, 하이엔드 브랜드를 최초 도입하게 됐다. 수익구조와 분양대금 관리, 무상옵션 확대 등 다양한 조합 이익 실현에 초점이 맞춰지며, 기존 시공사 단독 주도 방식에서 벗어난 새로운 흐름이 확산되는 분위기다.

2025년 6월 다섯째 주 한국부동산원 발표에 따르면, 서울 강남권 재건축 추진 단지들이 집값 오름세를 견인했다. 강남 11개구가 0.5% 상승하며, 압구정·개포 등 주요 단지가 가격 강세를 주도했으나, 전반적으로 매수 문의가 둔화된 영향으로 상승폭은 소폭 축소됐다. 송파·서초 등지 역시 같은 흐름을 보였다.

한편, 정부의 고강도 대출 규제 기조가 유지되는 가운데 강남3구의 집값 오름폭은 다소 줄었지만, 분당구·과천 등 수도권 주요 정비사업장은 여전히 높은 상승률을 기록했다. 반면 지방 아파트 시장은 하락세가 이어지고 있다.

시장에서는 전문조합관리인 등장 등으로 시공사 독주 구조가 흔들리는 가운데, 판짜기를 주도하는 조합의 협상력, 사업비 관리, 브랜드 경쟁 등이 부동산 시장 판도를 흔들고 있다고 평가한다. 업계 관계자들은 수십억 원 대의 불필요 비용 절감과 투명한 분양대금 관리 등 제도 변화도 주요 흐름이 될 것으로 내다봤다.

주택정책 전문가들은 “과거엔 시공사 선정 이후 조합 협상력이 약화됐지만, 최근에는 전문화된 조합장이 사업 품질을 좌우하는 시장 환경”이라고 진단했다. 앞으로도 서울·수도권 대형 정비사업장에서는 자금 운용 유연성, 브랜드 혁신, 조합 리더십 등 다양한 조건 경쟁이 지속될 전망이다.

재건축 시장의 이 같은 변화가 향후 집값, 주거 환경, 도시 균형 발전에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 시장에서는 분양대금 투명성 강화와 금융조건 경쟁, 조합-시공사 간 협상력 변화에 주목하며, 정책 및 제도 개선 동향도 예의주시하고 있다.