“분양물량 13만7,796가구 쏟아져도”…가계부채 규제에 청약 당락 자금력 ‘최대 변수’

가계부채 관리 강화 조치가 본격 시행되면서 올해 하반기 아파트 분양시장의 최대 화두는 신규 공급 확대가 아닌 실질적인 청약 가능성이 됐다. 금융 규제가 실수요자 자금 조달에 영향을 미치며 시장의 공식이 바뀌는 양상이다.

7월 7일 부동산 플랫폼 직방과 국토교통부 등에 따르면, 2025년 하반기 전국 아파트 분양 예정 물량은 156개 단지, 13만7,796가구로 집계됐다. 이 중 수도권은 약 8만9,000가구로 전체의 65%가량을 차지한다. 7월과 8월에만 각각 2만9,000여 가구, 2만5,000여 가구가 공급될 예정이다.

하지만 지난 6월 27일 정부의 가계부채 대책 발표 이후, 서울 지역을 중심으로 매매 계약 취소 건수가 일주일 만에 200건을 넘어서는 등 시장에 혼선이 번지고 있다. 대책 시행으로 주택담보대출은 최대 6억 원까지로 제한되고, 소유권 이전 전 단계에서 전세대출도 불가능해졌다. 이로 인해 청약 준비 수요자의 현금 조달 부담이 커지면서 청약 일정이 미정인 ‘월 미정’ 물량 역시 2만7,000가구를 넘어섰다.

분양업계는 전체 공급 물량에 비해 실제 청약까지 이어질 수 있는 일반분양이 25%가량 증가에 그쳤다는 평가다. 특히 분양가가 높은 서울과 수도권 주요 단지에서는 대출 한도 부족으로 인해 청약을 포기하는 사례가 확산되고 있다. 고분양가 단지일수록 잔금대출 축소로 입주 일정 연기와 세입자 확보 어려움이 동반되면서, 일부 건설사는 분양 시점 재조정을 검토하는 것으로 알려졌다.

정부는 이번 규제가 투기 수요 억제와 실수요 위주 시장질서 확립에 목적이 있다고 강조했다. 동시에 주택 구입 시 6개월 내 실거주 의무가 강화되며 투자 수요는 사실상 차단됐다. 반면 외곽지역이나 비수도권 물량으로 매입 수요가 이동하는 ‘풍선효과’ 우려도 커지고 있다.

전문가들은 서울 아파트의 70% 이상이 대출 제한 영향권에 들어간다고 진단한다. 그만큼 다주택자는 물론 내 집 마련을 노리는 실수요자의 청약 문턱도 높아졌다는 분석이다. 특히 기존 대출 연장은 한도 적용에서 제외됐으나, 실질적 분양 일정은 청약자 자금력과 금융 접근성에 의해 좌우될 수밖에 없는 구조라는 지적이 나온다.

이 같은 흐름에서 하반기 분양시장은 청약자 신용도, 건설사의 수급 전략, 미분양 관리 등 근본적 과제에 더욱 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 분양 물량 자체가 늘었지만, 공급 확대만으로 시장 불확실성을 해소할 수는 없다는 견해가 우세하다.

부동산업계 관계자는 “표면적으로는 분양 공급이 많아졌지만, 실제 자금 조달 능력과 신용 확보가 청약 성공의 변수가 되고 있다”며 “가계부채 관리 강화로 분양시장의 축이 완전히 바뀌고 있다”고 설명했다. 하반기 정책 효과와 시장의 적응력에 관심이 쏠린다.